Bebouwd oppervlak is de oppervlakte die gebouwen op uw perceel innemen, gemeten op maaiveld en buitenwerks, dus van buitenkant muur tot buitenkant muur. Alles wat een dak en wanden heeft telt in principe mee: het hoofdgebouw, aanbouwen, garages, schuren en een carport met een vast dak. Verharding zoals een terras of oprit telt in de meeste omgevingsplannen niet mee als bebouwd oppervlak, ook al is die wel verhard.
De reden dat mensen hier tegenaan lopen, is dat het maximum aan bebouwing op een perceel bijna altijd wordt uitgedrukt in een percentage van het achtererfgebied of in een vast aantal vierkante meters. Reken je te optimistisch, dan blijkt achteraf dat een aanbouw of extra schuur toch buiten dat maximum valt. Wie vooraf wil weten welke vergunningen bij een verbouwing horen, vindt op de vergunningen die voor uw type verbouwing gelden een overzicht per situatie.
Wat telt sowieso mee
Het hoofdgebouw telt volledig mee, ook het deel dat al bestond voordat u ging verbouwen. Aanbouwen aan de woning tellen mee, net als vrijstaande bijgebouwen zoals een garage, schuur of tuinhuis. Een carport telt mee zodra hij een dak heeft, ook als hij aan drie zijden open is. Bij een uitbreiding op een bestaand perceel telt u dus niet alleen de nieuwe vierkante meters, maar ook wat er al staat.
Wat mensen vaak vergeten mee te tellen
Een dakoverstek, luifel of veranda wordt nogal eens over het hoofd gezien, terwijl een omgevingsplan kan bepalen dat een overstek vanaf een bepaalde maat wél meetelt als bebouwd oppervlak. Hetzelfde geldt voor een overkapping boven een terras: zodra die een dak heeft, valt hij in de meeste definities onder bebouwing, ook zonder wanden. Een kelder of souterrain dat boven het maaiveld uitsteekt, telt eveneens mee, terwijl een volledig ondergrondse ruimte dat vaak niet doet. Ook bestaande bebouwing die al jaren op het perceel staat, telt gewoon mee bij het optellen voor een nieuwe aanvraag, ook als daar destijds geen vergunning voor nodig was.
Een tweede punt waar aanvragen op vastlopen is de volgorde van optellen. Wie eerst een schuur bouwt en later een aanbouw aanvraagt, moet bij die tweede aanvraag rekening houden met wat er al staat. Het maximum geldt voor het perceel als geheel, niet per bouwwerk apart.
Wat meestal niet meetelt
Een open terras zonder overkapping telt doorgaans niet mee als bebouwd oppervlak, ook al is het verhard met tegels. Een erfafscheiding of schutting telt niet mee, en een zwembad zonder vast dak evenmin. Een vlaggenmast of een fietsenstalling zonder wanden valt in veel omgevingsplannen ook buiten de definitie. Het onderscheid zit steeds in dezelfde vraag: heeft het bouwwerk een dak, en in sommige gevallen ook wanden, en steekt het boven het maaiveld uit.
Hoe u het zelf berekent
Begin met een plattegrond van het perceel en meet elk gebouw buitenwerks op, dus inclusief de buitenmuren. Tel de oppervlakte van het hoofdgebouw, alle bijgebouwen en overkappingen met dak bij elkaar op. Vergelijk die uitkomst met het maximum dat in het omgevingsplan voor uw perceel staat, meestal uitgedrukt als percentage van het achtererfgebied of als vast aantal vierkante meters. Twijfelt u over een overstek, veranda of ondergrondse ruimte, dan geeft de precieze definitie in het omgevingsplan van uw gemeente uitsluitsel. In vijf vragen ziet u waar u staat voordat u verder rekent.
Waarom de definitie per gemeente kan verschillen
De rijksregels geven de hoofdlijn, maar de precieze definitie van bebouwd oppervlak, en welke onderdelen daarbij worden meegeteld, staat in het omgevingsplan van uw eigen gemeente. Daardoor kan een overstek in de ene gemeente wel meetellen en in de andere niet. Toezichthouders kijken bij een controle naar de tekst van dat lokale omgevingsplan, niet naar een landelijke vuistregel. Wilt u weten hoe wij aan deze informatie komen en waar de vindplaats per gemeente vandaan komt, dan leest u dat op de pagina over hoe de informatie tot stand komt.
Een berekening die net op de grens uitkomt, is precies het moment om het niet bij een schatting te laten. Voor de meest gestelde vragen over bebouwd oppervlak en vergunningen is er een overzicht op de pagina met veelgestelde vragen. Wilt u weten of uw eigen optelsom binnen de grens blijft, doe dan de gratis check op permi.eu: die geeft aan of u een vergunning nodig hebt, wat die kost en hoe lang de behandeling duurt, met de vindplaats erbij.